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利来娱乐最新网址,董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

时间:2020-01-11 13:28:03


[摘要] 董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地“这一120万方的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境。助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”在这场旧城改造、重修上海的盛宴中,首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。三家中,当属泛海的名头最大。董家渡,不例外。董家渡拆迁之难,超出预期。但这没有阻碍华润成为第一个在董家渡开卖房子的开发商。

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利来娱乐最新网址,董家渡风云:中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

“这一120万方的上海金融新地标,将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境。助力上海构建一城一带总体金融格局,成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”视频介绍里称。

华丽的出生,匹配华丽的开场。

5年前的2014年11月,以248.5亿元的价格,中民投在成立的第一年,就拿下了位于上海外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块,在上海地产界重磅登场。

只是,转眼后的5年,当中民投试图为这个巨无霸引入新接盘侠时,来自上海金融法院的股权司法冻结,宣告卖盘计划的暂时遇阻。

不过,冻结的公示从2019年2月1日起开始,没过2礼拜,目前已经显示为解除冻结。

2月14日,天眼查数据显示,中民外滩房地产开发有限公司(以下简称中民外滩)于2月13日出现股东变更,其中,中国民生投资股份有限公司(以下简称中民投)、上海佳渡置业有限公司(中民投实际控制的孙公司)退出,绿地地产集团有限公司(以下简称绿地)新增股东;法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。

绿地接盘成了板上钉钉的事,债务缠身的中民投也终于可以略微喘息一下。

董家渡的2019年开年,注定并不平静。

但这只是董家渡地产故事里的一部分。过去17年间,董家渡2号、3号、5号以及9至15号地块,地产大戏,一幕接一幕,上演。

华润、绿城留下了,泛海来了又要撤了,融创曾失之交臂又卷土重来……

回过头来看,各家企业的成与败,殊途同归的活法,早在2002年就埋下因果。

2002年,黄浦江东岸的煤炭码头附近,世茂花了50亿打造的世茂滨江花园正开卖了一年。代言人还是梁朝伟。或许那时,外界进一步知道了滨江资源创造的地产价值。

董家渡,就在江对岸,西边。

在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,叫“上海的发源地”。

坊间有语云:“靠着董家渡,由南往北开发,才有外滩,然后再由东往西发展,才有了上海。”

只不过,2002年的董家渡,依旧还蔓延着数公里的棚户区。

这跟2002年1月10日宣布启动的上海黄浦江两岸综合开发规划,自然是格格不入的。

来自官方的发令枪是:目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能,已不适应上海发展成为国际大都市的要求。黄浦江两岸要由生产型向综合服务型转变,实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。

旧城改造,势在必行。

按照当时的约定,地块拆迁费用开发商承担。注意,潜台词是开发商付了拆迁费也就基本拿下了土地。

在这场旧城改造、重修上海的盛宴中,首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。

10、12和14号地块,是泛海的,共12万平方米住宅地块,是最大的。

2、3和11号地块,是浙江华浙集团的,共6.578万平方米。

5号、9号地块,属于华润,共计6.023万平方米。

很难说清楚道明白,为什么雄心勃勃的新鸿基都进不去董家渡,而为什么又是这三家中选。

当然,官员会告诫开发商,看的是资金实力强+速度要快。

三家中,当属泛海的名头最大。当年,卢志强为首的泛海系已经被《新财富》评为中国八大金融家族之首。不过地产依旧还是公司的主业。

泛海走向上坡路。同一年,在距离上海800多公里的武汉,泛海拿下了汉口中心区王家墩CBD项目。据称,“当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到”,泛海却成功进去了。

浙江华浙集团的公开资料很少。而当年其控股母公司浙江国信比较出名:浙江省唯一的金融控股集团,2002年曾入股健力宝成为第一股东。

至于华润,当时华润置地的新任总经理还是王印。在北京皇城跟下,公司将对外扩张的首批城市敲定在上海和成都。

当年,还是一个能让职业经理人实现梦想的年代。当时华润上海工作小组的组长叫陈凯,没错,就是现在在华东地产圈还很红的陈凯。

根据华润后来内部刊物《华润》里的一个细节,他是只身一人到的上海。

后来,华润邀请了黄浦区的副区长一行到了北京,参观了华润的华清嘉园、凤凰城等项目,证明实力。再后来,华润进入董家渡。

就这样,董家渡旧城改造的大幕,开启了。

2002年,还有个利好消息,便是12月上海申博成功。而董家渡,就在世博园的江对岸。

拆迁,是属于政府、开发商、拆迁户间的博弈。董家渡,不例外。

对比来看,香港的拆迁相对透明。有“同地区七年楼龄”的赔偿标准;由不得市建局定价、由不得发商定价,由不得动迁户定价。此外,旧改的方案,市民还可以深度参与。

董家渡拆迁之难,超出预期。

在2005年董家渡第一个住宅项目——华润上海滩花园一期开售前,拆迁还曾一度因周正毅案停滞过。

但这没有阻碍华润成为第一个在董家渡开卖房子的开发商。不过,2005年的上海地产市场进入过去五年里的冰点。

但至少,华润赢得了拆迁上的时间优势。在做动迁工作时,居民没有周边楼盘作为参照,少了对市场价格的预期。

而泛海就没有那么顺顺利利了。

在泛海2008年至2010年的年报里,10号地块拆迁进度是84%、86.7%、87.67%。

你看,站在同一起跑线的三家,泛海的进度是最慢的:

在2009年,华润上海滩花园二期即华润外滩九里已经开卖了。华润的上海滩花园在2005年至2010年间,陆续开了几次盘,价格一路从一开始的2万不到,向4-6万走。

华浙的11号地块在2005年引入绿城后,在2009年推出了绿城黄浦湾项目。

而泛海的10号地块还没拆迁完,12和14号地块就更不用说了。

拆迁户的补偿预期已经改变。2003年和2007年,上海的房价出现了2次新高。

即便华润的拆迁进度也遇到了阻力。但黄浦江畔的人生赢家还是它。当时王印就称,董家渡不会是华润参与的唯一项目。2016年,在江对岸,华润吃下了申江集团一家子公司30%股权,获得了陆家嘴E20单元三幅商业办公地块的开发权。可谓黄浦江两岸遥相呼应。

2009年买下绿城黄浦湾一期的朋友,别提有多划算,参考报价是5万,没错,是5万!而隔了两个路口的华润万滩九里,报价在10万。

直到现在,这两项目依旧还是董家渡豪宅的扛把子。

2010年,已经是黄浦江两岸地区发展“十二五”规划里世博配套期的结束年,泛海地块的规划报批终于通过。

这个时候的董家渡,还没有出现后来故事的主角——孙宏斌和中民投。前者还在忙着卖掉顺驰,经营融创。后者还没成立。

这些是属于董家渡地产第一季的情节。拆迁旧改、股权变更等元素在此后的日子里则演绎得更为精彩。

2015年的孙宏斌,不得不接受:他和董家渡的缘分只维持了3年。

3年前的2012年,绿城和融创走到一起,两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城黄浦湾项目公司51%的投资权益。

这是孙宏斌离黄浦江最近的一次。即便是经常住在上海外滩华尔道夫酒店,也不敌拥有绿城黄浦湾带来内心成就感。

融创的到来,加快了绿城黄浦湾的开发步伐。2012年,差一点他们就把地块内拥有150年历史的不可移除文物“沈宅”给完全拆除。2015年,差一点,绿城黄浦湾就要更名为“黄浦湾1号”了。

孙宏斌的渴望最后还是落空:2015年融创绿城分手的时候,融创尽管几乎获得了融绿平台所有优质的项目——除了绿城黄浦湾。

2011年至2015年间的绿城处在多事之秋:从最早传出要被海航收购、陷入破产门、再到转让四大项目、引入九龙仓和融创、以及因外滩8-1地块对铺公堂等等,没平静过。

不过拥有绿城字眼的项目,是保值的背书。绿城黄浦湾的价格一直在涨,参考报价一路从5万、10.5万上涨,甚至一度有25万一平的报价。

再看泛海,这段时期,它在董家渡的基调没有变,关键字:还在拆。

2015年,绿城黄浦湾卖到25万/平方米、华润九里苑为20万/平方米的时候,泛海终于终于在年报称,“拆迁工作取得突破性进展,10号地块已完成全部拆迁。”

2015年,泛海国际公寓也已经在卖,签约了38套。只是到现在网上房地产还查不到项目的预售证。

不过,2015年的董家渡,拆迁进入了新阶段。在2011年1月的时候,黄浦区动迁开始推行新政。

直到现在,在黄浦第一房屋征收事务所(董家渡12及14号地块征收办公室)的白色外墙上,用红底白字昭告进度。

可别小看,据当地的居民告诉路数君,随着数字的加大,确实会对钉子户门有着心理上的催促作用。

不过,不管是泛海、华润还是绿城,他们面临的共同情况就是:急是急不来的,只能边拆边建。因为拿的是毛地。

没有对比就没有差距。

2014年,中民投进入董家渡时就别提有多省心了,其联合体拿的13和15地块是净地。

12年一轮回后,这次地块出让的面积足足是12年前泛海的10倍。项目位置就在绿城黄浦湾和泛海国际公寓的后面。地块也不再仅仅只是住宅了,还包含商业和办公。

据称九龙仓吴主席四次站上绿城黄浦湾楼顶看地,也没能进入董家渡地块的预申请程序。最后进入竞拍的则是中民投和泛海两家。

泛海是有心拿地还是陪跑并不重要。

要说两家关系暧昧不为过。中民投的5位正副董事长中有3位为民生系。卢志强既是中民投的副董事长,又是泛海的董事长。

说白了,谁拿到地,都是受益的,差别在于开发主体的不同。

2014年中民投拿地的那年,泛海从泛海建设更名为泛海控股,官方的说法是向“地产+金融+战略投资”转型。在诸多的主业里,金融已经排到了第一位。

拿下董家渡,中民投在地产板块的扩张没有闲着。毕竟中民投当时的59家股东企业中有大量地产起家的企业。

2015年,中民投先后砸了45亿入股阳光城、用了14.9亿港元进入危局中的上置集团。2016年又入主了亿达中国。

但这些可能都没有董家渡金融城来得更为重要。按照路数君的了解,这一项目在内部被视为是中民投的“定海神针”。

2015年,“定海神针”,破土动工。2019年开年,“定海神针”被撼动了。

2019年2月1日,在中民投所持有的董家渡金融城股权开始处于司法冻结之前,它已经卖过董家渡金融城一次了。

本来董家渡金融城,中民投持有85%、佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年,中民投将自身的36%和旗下上海佳渡置业持有的9%,合计45%股权转记至安信信托名下。

一番股权变更后,中民投+佳渡置业共持有50%,安信信托持45%。

2019年2月14日,媒体曝出绿地控股以120亿元价格收购中民投上海董家渡项目50%股权,这一价格包括股权转让金和相应债务。

如果绿地拿下董家渡金融城,孙宏斌在2019年年初开启的百亿并购大案,接盘泛海董家渡地块的风头就要被抢去了。

但至少,未来融创建的“泛海公寓”,则傲立在董家渡几家央字头、国字头房企之间。至少,时隔4年后,孙宏斌又回到了董家渡。

这笔买卖里,泛海最终为了回归到当年武汉中央商务区的项目上。公告称,“武汉中央商务区项目是公司未来房地产业务重要依托和发展金融、战略投资业务的重要载体。

也就是17年前,武汉那个“空军飞机还在飞”的地方。

据路数君了解,孙宏斌几年前就已经和卢志强有所往来,并表达过对泛海北京那个也叫国际居住社区项目的兴趣。

这些年,泛海在董家渡实在是不容易。照约定“动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证。”

但孙宏斌进入董家渡后,和当年的华润、华浙、绿城、泛海一样,逃不开拆迁。

不管是人生的成与败,商战中的胜与负,孙宏斌还是依旧高调地活在外界的视野里。

接下来就看孙宏斌要怎么拆,怎么建。

现在在董家渡,还有北边的2号和3号地块,2016年开始进入拆迁,那是当年华浙拿下的。

挨着董家渡的,还有当年外滩8-1地块,那个潘石屹的SOHO和郭广昌的复星打了三年零四个月官司的地块。

而外滩8-1和中民投董家渡金融城的共性在于:两者跟“勾地制”逃不开关系。

只不过差别是,前者是实锤;后者差一点就是了。

当然,最后董家渡金融城的地块还是以招标方式出让,而2014年的那场出让现场,1号和2号也就各举了一次牌。

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